摇新房还是淘二手房?谁的年回报率更高?
2021/04/19 11:12:00   来源:蓝房地产时间
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星合映售楼处实拍


上周三是祥生湛景星合映的签约日。


与近几月连绵不断的雨天带给人的阴郁感迥然不同,走进星合映的售楼处,能感受到的只有喜悦。


毕竟星合映此次开盘的中签率只有2.3%,来到这的都是“天选之子”。


崇贤迈向了限售时代,背后“推手”是谁?屡摇不中的刚需人群又该何去何从?



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       崇贤崛起背后       

地铁预期+近主城+限价低


崇贤中签率的骤降要从今年1月15日杭州市地铁集团发布的地铁四期环评公告说起。


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图源:杭州地铁官网


据公告显示,地铁四期规划的13条线路中,新建2号线、3号线的终点站都在崇贤。


地铁一下子从“0”到“2”,市场热情也高了几个维度。


据时代旭辉城中介张先生回忆,“地铁消息发布的那两天,原本谈好的4个房东反悔了3个。”


澜仕里7.54%、宸瀚里6.43%、星合映2.3%……随之而来的“三连限售”更是直接验证了板块的认可度。


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崇贤新城区域范围(来源:好地网)


崇贤地处杭州绕城内,接壤拱墅区运河新城,去上城区、西湖区、余杭区也都比较方便。


限价低+离主城近,崇贤一直都是承接主城外溢刚需客群和吸纳外来人口的重要板块之一。


尽管2019年来,崇贤限价两连跳后涨到了23000元/㎡,但放眼整个杭州,依旧是不算贵。


再加上今年逐渐紧缩的房源供应和越来越近的地铁预期,崇贤变得越来越香了。



02

  板块供应逐渐紧缺  

或将进入新房断供期


今年4月预计出让的57宗地块中没有出现崇贤的身影。


目前板块在售的4个新房剩余房源共1567套,售空之后板块将进入断供期,直到上海恒文崇贤地块、宋都崇贤42号宅地入市。


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制图、制表/灵清


4个新房项目中,只有杭语清澄的最后一次开盘是在地铁消息传出之前,因此暂无限售房源。


据置业顾问介绍,为了提高中签率,杭语清澄预计会在5月份加推剩下的全部房源。是在崇贤上车的好机会。


其余三个项目都于3月刚加推完,新加推的这批房源全部限售五年。


星合映预计5月加推11、15#,房源数量100余套;宸瀚里暂无加推信息,还剩472套房源;澜仕里加推最后151套房源,预售证公示中。


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注:由于房源之间差异性较大,成交均价可能会受特殊房源影响出现较大浮动,数据仅供参考(数据来源:好找房 截至4月12日)制表/灵清


2020年群贤府、翡翠半岛、东澜府等新房交付后,板块次新房供应增加。


目前崇贤板块整体的二手房签约均价约为22890元/㎡(数据来源,好找房)。次新小区的成交价在27000-30000元/㎡左右。


虽然在整个杭州市场,崇贤板块的次新房差价不算大,但对于刚需人群来说,总价高出约30-60万的二手房还是会令人犹豫。


对此,蓝房君简单算了笔账,希望可以给在崇贤摇不到新房的人提供一个思路。



03

       崇贤怎么买?       

新房、二手房投资回报率pk


买限售7-8年的新房还是不限售的二手房?首先我们来算下二者的年平均回报率。


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制表/灵清


以89方户型为例,新房限价23000元/㎡,二手房均价取市场平均值28000元/㎡。二手房脱手时间比较灵活,我们按一般刚需出现置换需求的时间为5年来算;新房需取证交付(至少)2年+限售5年=7年时间。


按年理财收益率按5%、按揭年数30年计算。


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假设5年后崇贤二手房价上涨至40000元/㎡;7年后二手房价上涨至44000元/㎡。


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经过计算,新房的年平均回报率约为16.20%;二手房的投资回报率约为11.10%


也就是说,同面积二手房的年回报率差额在5.1%左右,新房略胜一筹


但买房肯定不能只考虑这一个因素。


新房不是你想买想买就能买,最后还要拼运气。对于着急自住的刚需群体来说,二手房不仅所见即所得,还可即买即入住,省下2-3年的交付时间。


同时,二手房的灵活性也更大,随时都可卖出。限售五年的新房加上交付时间要等7-8年才可转卖,这期间的不确定性太大了。


据二手房中介张先生介绍,崇贤板块的二手房价已经有所上涨,但诚心卖房的房东出价还是比较合适的,如果遇到房东急于腾出房票去摇改善房的情况,还会有一定的议价空间。


因此新房摇不到的情况下,转战次新二手房也是一个不错的选择。


最后,不论是摇新房还是淘二手房,都祝大家可以买到心仪的房子。



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